年终总结：如何搞死一个缅甸的外资房地产开发商？
（“一带一路”走出去民企注意事项）
严重声明：本文纯粹虚构，意在为中国来的民营房地产从业者提供一点建议，奉天承运为国撒币的国企无需在意，喜欢对号入座者，请关闭本文，本文作者不承担任何责任。
国家大力推进“一带一路”倡议，中国缅甸间双边关系逐步走上正轨，年9月缅甸若开邦骚乱事件后，西方阵营把缅甸推向了中国，中国与缅甸相关的利好消息一个接一个，促成新一拨中国企业奔赴缅甸开拓热潮，尤其是房地产行业，好几个几十万平方米的大项目处于概念方案阶段，年即将启动。年之后，笔者亲见赴缅甸发展的，能如意的不多见，核心关键还是看有什么竞争优势。很多人和事，放到时间的维度中观察，逻辑脉络就会清晰浮现，前景如何自然也就一目了然，实战出真知，清谈出大师，是不是胡说八道自己判断。
几乎每一个来缅甸闯荡的老板，都是在朋友那听到一个操作很成功的案例开始的，每个初到缅甸的房地产业者，从出机场到市区一路就看到了遍地商机，眼睛放光信心满满，分析起房地产开发都能侃侃而谈，这不就是中国九十年代嘛，重来一遍还怕做不好？但几年下来，惨淡经营是常态，大笔学费交完大把时间花掉，才发现实际情况和当初想的不大一样。随着中国鼓励更多民营企业走出国门，业务顺利开展的凤毛麟角，水土不服的公司故事听了不少，不作死不会死，本文只是预测一下那些民营房地产跨国企业在缅甸是如何搞死自己的?
一、忽略顶层设计，超越自身融资能力
新公寓法颁布之前，由于缅甸当前房地产法规和外商投资*策等方面的限制，外国人及外国公司并不能持有缅甸境内的土地和房地产，同时，抛开*策层面的限制，仰光市城区内的土地价格十分高昂，开发商购买土地并开发出售房屋的传统模式受到较大限制，在法律上和经济上均不可行。在实际操作中，外资开发商采取的主要合作模式有：
A、与土地持有方联合开发销售类物业，双方按照约定时间与约定比例分配建成物业或分配销售收入；
B、与缅甸合作方组建合资公司，以合资公司名义BOT取得土地的开发权，开发销售类物业，按照股份比例分配项目利润；
C、独资或合资公司与*府部门合作，采取BOT模式开发出租类或持有经营类物业。
外资开发商根据其自身发展策略和拟开发地块的特性，采取不同形式的开发及合作模式，其模式并无绝对的优劣之分，与*府合作的BOT土地一般需要支付-万美金/英亩的土地初始租金给*府部门，与私人土地合作，大部分地主都要求合作开发之前得到一笔数额不少的补偿金，一是想早收回部分土地成本，二是想检验投资商的资金实力。这样总体来说，把土地方搞定，然后报批报建就算项目落地了，新公寓法颁布之前是拿到MIC批文就可以预售回笼资金（现在规定要主体投资达30%才可以申请预售），很多外来投资者依据中国开发房地产经验，以为这个项目就可以完成开发了。因为在中国开发房地产也就是25%的资本金，当然是拿来买地了，地可以抵押了融资，拿到钱造房子，封顶的时候，可以预售，银行提供按揭贷款的资金转过来，最终是买土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷，再加预售过程中老百姓的按揭贷，也就是说搞定了土地，后续资金基本没有问题。在缅甸开发房地项目，没有任何杠杆，银行既不能对土地和在建工程抵押贷款，也不能对购买者按揭贷款，也没有总包单位愿意垫资，还需要开发商对购买者提供2-5年的免息分期付款，销售周期需要2年以上，除非第一年达到80%的销售率，否则靠销售回款是不足以支付工程进度款的，实际上缅甸房地产开发门槛很高，开发周期长，自有资金比例高。本地小型开发商是如何生存呢，他们采取五年分期付款的方式，几栋12层的公寓楼哪里要建5年？他们是用时间杠杆来回收资金，即前面三年在向预售客户按月收取房款，后面两年时间就有资金来盖楼。现在新公寓法规定了预售制度，消灭了本土小型开发商的唯一的杠杆，如果没有银行资金的支持，本土小型开发商的生存也会更加艰难。
如果外来投资开发商不计算清楚自有资金及融资能力，盲目按照中国房地产开发经验上马项目，除非出现预售就能疯抢的现象，按这两年的市场销售状况，立马陷入资金不足的困局，烂尾的风险极大。见过来自韩国、中国台湾的开发商的好几个项目亏了一大笔前期资金断臂跑路。
二、不研究市场阶段，期待快进快出
每个国家的房地产周期基本上是20年轮回一次，先分析一下中国的房地产周期，中国本轮房地产周期年开启，按照房地产周期规律分为三波，第一波0到7年，9年之后又涨一波，年、年一波，三波上去，全国房地产周期的高点判断是在年，这个是中国房地产周期的高点，后面价格下来。但是，到年的时候大家突然发现，房子又好卖了，年一线城市核心区域房地产暴涨，但这不是房地产重新开始，而是碧浪。三四线城市的房子能涨才是牛市，垃圾股不涨，一小戳股票涨不是牛市，这是房地产周期的碧浪反弹，预计年会结束，之后就是下跌期，年房价会是一个周期结束的低点。一个房地产周期的循环就是这样，20年的循环，15年上升，5年下降，美国也是一样。7年美国房子开始跌，跌到年附近触底反弹。中国房地产的起点是0年，美国新的房地产周期起点是年，年之后美国出现房子的牛市，年是第一波的高点。
从大的房地产周期来看，缅甸房地产发展起点是年，年之前都处于上升周期内，目前仰光房地产处于市场上升周期内的第一次调整周期中的探底阶段，虽然自年延续至今的调整已开始显现筑底的迹象，但从触底转入复苏从而完成调整还需要一定的刺激*策。尽管有民选新*府上台后大量外资进入带动经济快速发展的预期，但是因为历史原因，经济发展还任重道远，民众收入的提升、中产阶级数量的增长、现代金融业的成型等都不可能迅速完成，故可预见的仰光房地产行业未来几年还会处于低增长率的发展态势。新*府通过对行业的不断调控，对新建大型项目从规划上着手，小型项目从品质上把关，更有利于加强房地产市场的规范化，使行业不断走向正规，对于仰光的城市发展与建设有很大的促进作用。未来的房地产行业将会是有序而稳健的市场化发展，特别是从中国市场进入缅甸的开发商，中国模式和中国经验不适合缅甸市场，典型的快速滚动开发、高杠杆率、快速回笼资金等操盘方式受到很多因素制约，所以决策大型投资项目时，一定得优先思考项目开发模式、开发周期、融资模式、盈利模式、和土地方合作模式。处于房地产周期的初始阶段，开发商选择什么样的赢利模式才能利益最大化？李嘉诚在上海的操作方式值得借鉴，他在浦东年拿的地，、年造好，出租，协议都是10年期，到了8年、9年的时候，全部回收，重新装修，9年、年开始变成销售，房价从1万多变成10万，这才是发横财的正确方式。
如果研究一下仰光现在office、商城、酒店、服务式公寓的租金水平及出租率状况，就知道持有租赁比快速销售利润率高的多，如何根据自身项目条件与融资能力，确定合理的持有和销售比例，即确定适合自己的赢利模式非常重要。外资开发商在拿地阶段首先应当结合其自身的发展策略（例如计划投资规模和资金安排、拟开发的物业类型多少比例是销售类，多少物业是出租类、是否期望主导开发过程、是否期望独享资金杠杆等），在进行项目寻找和筛选时