大部分中小房企在国内越来越难混了，可是走向国外（在符合国家对外投资*策的条件之下），特别是“一带一路”重心的东南亚市场，却不失为一个好的选择。一百强房企老总曾说，钱太少的房企，在国内没法干了，但是到东南亚去，几千万的资金过去，最后很可能赚几个亿回来。
最近，国内一些房企巨头先后投资马来西亚、印尼、泰国等，说明他们极其看好东南亚市场未来的前景。还有一些中小房企，比如星耀集团，在国内混得一般般，但在东南亚市场风生水起。
通常来说，进入海外市场的房企，基本都会跟当地的房企合作，在当地融资，不仅不会涉及资金外流，反而能够给国内带回来丰厚的外汇，可谓皆大欢喜！
01
众多房企紧跟“一带一路”
纷纷布局东南亚等海外市场
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未来，新房市场会保持12万亿元（销售额）左右的体量，其中将会有三家万亿房企，5家以上亿企业，以及10家以上千亿企业。这意味着，20强房企将占据中国房地产的半壁江山！中小房企生存会越发艰难。
古人说，穷则变，变则通，通则久。受到排挤的中小房企，要么改行和退出，不甘心的则要寻求突围。近年来，越来越多的中资开发商紧随“一带一路”战略，落子东南亚等海外市场……
研报显示，包括富力、绿地等在内的8家中资房企在东南亚国家投入+宣称的投资总额已超亿元。这并不奇怪，其实早在年，中国在马来西亚的房产投资就已占到了海外房产投资总额的37%！
天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。开发商热衷到东南亚投资，是因为那里已成为华人投资者的“新宠”。
▲人们看好柬埔寨未来的房价上涨
（来源：柬埔寨房地产之家）
受益于“一带一路”战略和东南亚国家经济较高速的增长，人们对未来的房价上涨抱有很强的信心（如上图）。不少中国中产阶级正从到东南亚旅游静姐为到赴东南亚置业。
与置业发达国家主要是为了留学或移民不同，国人购买东南亚国家的房子主要是想获得高回报。毕竟，过去十几二十年来，国内有太多“买房致富”的故事。目前国内价格洼地已十分的稀有，去“落后中国二十年”的东南亚市场上，或许还能复制同样的神话。
在东南亚置业门槛低，只要十几万甚至几万即可上车。例如，在泰国，以芭提雅一套20万人民币的普通公寓房为例，首付只要25%，信用卡额度略高的客户，直接刷银联卡就能买单。
面积小、总价低，对于中国一二线城市的中产来说，这简直就像买白菜。再加上未来升值空间较大，自然深受中产阶级的青睐。目前，泰国已跃居中国买家海外购房目的地国家的第三名，仅次美国和澳洲。
像新加坡和马来西亚华人比例高，语言文化也相近。可是，中国人在国内置业，尚且有不少纠纷，何况是海外。沟通上终归还是有点障碍，被坑的可能性更大。到时候，你总不可能天天跑到国外去维权吧。这个时候国内房企的优势就凸显出来了。
至于美国、澳洲等发达国家，更是不用多说。去年，由于华人炒得太厉害，为保护本地购房者，加拿大温哥华还提高了外国买家的税率。
02
熟悉法律法规，与当地房企合作
再加持国内的快周转能力
就能决胜东南亚等海外市场
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年中国和美国大概卖了万套的二手房，但美国只卖了50万套新房，中国却卖了万套新房！
量变产生质变。虽然我国房地产市场化的时间只有三十年左右，但由于发展迅猛，各种玩法和技术均已比较成熟。
对于东南亚市场来说，其发展阶段基本还处于（新加坡除外）中国十几二十年前，中国进入这些市场可谓是高维打低维；对欧美、澳洲等发达国家而言，由于其发展已经很成熟，进入也不是问题。
然而，想要在海外淘金回国没那么简单。到了国外，资金使用、*策壁垒，乃至材料和人才都会遭遇不同程度的障碍。好在此前较早一批跨出国门的开发商，早已掉过无数的坑，他们长了经验，也为后进者指明了道路。
1、要懂当地法律法规和文化习俗，否则就是抓瞎
我们常说，国内的楼市是*策市。其实，在任何一个国家，房地产都必然与*策紧密联系在一起。
毕竟，房地产业是本地化属性很强的行业，不同的市场，在*策法规、金融环境和客户需求等方面都存在很大差异。
以马来西亚为例，由于当地的土地是私有的，使得收购的谈判异常艰难（参考国内的旧改拆迁）；另外，*府的审批过程也十分漫长。
再比如，我国不少旅游地产项目是泰式的，但是你跑到泰国去，按国内的弄，很可能就玩不转了。在具体开发设计中，需要尊重并符合当地的风俗和喜好。
为此，进入一个市场前先要花大量时间去研究当地的法律条款、产权年限，以及土地出让方式，乃至当地人的文化习俗等等。这个通过从当地华人中雇佣高素质的管理人才，可以省很多精力。
2、强龙难压地头蛇，你再牛也要与当地房企合作
俗话说得好，强龙难压地头蛇。国内一些房企到某些地方去拿地，还被人打得头破血流，何况是国外？
即便像万科这种选择海外成熟市场的，都会与当地知名开发商合作，以学习优秀同行的商业模式和管理经验。至于比中国（发展程度）段位低的国家，有的还直接强制。比如，泰国法律规定，在泰国开发房地产的外企必须在投资、设计等环节与泰国本土公司合作。
其实，即便当地法律没有这么规定，选择与当地企业合作，对出海房企来说，也是最稳妥的一种方式。
国内巨头在刚进军马来西亚等地之时，无一不是与当地的巨头合作，只不过自己占的股份较大而已。特别是与具有当地*府背景的企业合作，可以很好地规避*策风险，以及税收及购买上的优惠。
比如马来西亚规定，一般的项目，外国买家只能购买万马币（约万人民币）以上的房产，但对有些项目则可放宽标准。
与当地企业合作，还有助于就地融资。中国奥园的一位员工就对明源君表示，海外项目与当地企业合资发展，有助取得当地银行融资，这样一来，海外项目的资金都是境外融资，不涉及境内资金的外流，还能赚取外汇。
事实上，在境内融资渠道日趋收窄的形势下，我国房企海外融资额度在明显增加。今年截至目前，房企海外融资合计达到亿美元，同比上涨%！
虽然一些房企是海外融资海外使用，但是不少还是会拿回来用。如果进军海外，还要在国内融资，那就显得太没有水平了！
最后，不少涉足海外的房企在国内已经名声很大了，但海外客户并没有认知。比如某国内巨头的英文名，让人以为其只是一家郊区小开发商。这也很正常，就像很多国内还挺红的的明星，到了国外没几个人认识一样。与当地知名房企合作，可以在当地快速获得受众更高的认知度。
3、发挥高周转的优势，快速开发，快速回笼资金
快周转（快速拿地，快速开发，快速销售，快速回笼资金）是国内巨头迅速做大的法宝，搬到海外当然也适用，只不过会遇到一些障碍。
比如，国内一收完银行放款就可以回笼资金，在国外资金回笼可没有那么快。澳洲的购房者只需付房款的10%，首付款需存放在*府监管的账户上，剩下的90%按揭房款要等到交房的时候银行才放贷。
在马来西亚，要等项目完成（大约2~3年后）银行才会放款……不仅很磨人（不利于项目获取开发贷款），而且这么长的时间很有可能带来汇率风险。
但一些公司依然能够做到快周转，比如某巨头，在国内通过与自己的建筑施工队、装修公司和材料供应商合作，达到成本和时间极度集约。在澳大利亚项目展厅建设过程中，其复制了其在国内的经验，几个施工队同时进场，几个界面同时施工，将工期大为缩短。工期短，销售快，交房快，回款自然也就快。
▲星汇城StarCity
当然，要卖的快，除了建得快，还得买的人多。佛山的德宝地产早在年就在马来西亚开发项目，其主要客户也是佛山人。
星汇地产的客户也主要来自国内，其在柬埔寨的项目就与当地首屈一指的大型企业泰文隆集团（除星汇城外，其还在开发柬埔寨最大的建设项目——总投资27亿美元的金边双子大厦）进行合作。由于星汇地产此前在海南等地从事旅游地产开发，对异地拓客有先天经验，双方合作，形成了很好的互补关系。
为了深挖老业主资源，鼓励他们到马来西亚购房，某巨头除了在国内十几个重点城市推出海外生活4S服务旗舰店（国际展销中心），还给每位老业主补贴元，用飞机一拨拨地把人拉到马来西亚体验其项目。
03
中小房企最好组成联合体
增强抗风险能力
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如上所说，迫于生存压力，百强之外的中小房企出海的亿元更为强烈。事实上，其中不乏在国内搞得不咋滴的房企，到了东南亚却风生水起。
比如星耀集团（今年，融创以.54亿元，收购了天津星耀五洲项80%股权），其早在上个世纪90年代就开始搞房地产开发了，在天津和昆明大本营“失守”之后，其将开发重心转至东南亚和南太平洋国家。在缅甸、越难、巴布亚新几内亚连下几个项目。在缅甸还参与了仰光杨金镇旧城改造项目。
今年5月，缅甸仰光市长吴茂茂索还到访星耀，就“一带一路”、仰光城市发展规划等进行深入沟通与交流。这是仰光市长首次接受中国民营企业的访华邀请。足见光耀在缅甸干得挺不错。
不过，能够混到这程度的中小房企毕竟还是少数。一些巨头进入东南亚国家之后，充分发挥了大干快上的优良传统，将当地开发商需要十几二十年才能做完的事情，三五年就干完，使得周边的开发商销量都难以避免的受到影响。
巨头这么玩没问题，毕竟其当地合作的对象能量也不会小。中小开发商这么玩，就容易成为众矢之的。
一艘战舰出征很容易被干掉，但组成一个联合舰队就不一样了。上海就有房企成立联合小舰队，开拓澳洲和美国市场。其他地方也有类似的中小开发商，进军东南亚市场。
前不久，中邦置业集团与上海连合房地产投资有限公司（以下简称“上海连合”）联手，以约为1.5亿澳元（约7.5亿元）拿下了双湾洲际酒店。
上海连合被称为“房企出海联合体”，于年由10家中小房企各出资0万成立，采用私募股权投资公司的运作方式，开发经营海外房地产。中邦置业集团是上海连合的股东之一。
上海连合的10家中小房企股东，此前大都依靠上海的旧改发家，如今以抱团的方式去海外淘金也是不甘心就这样被淘汰。
目前上海连合投资海外的资金，均为股东自有资金。其以两月一个项目的速度，不断在澳大利亚拿项目。目标客群也主要是华人。
由于中小房企不以做大规模为目标，资金量也不会太大，海外——特别是发达国家，虽然市场不大，但比较稳定。比如，上海连合在选择开发项目的标准是IRR（内部收益率）要大于20%——只干稳赚不赔的买卖。如此，要继续干下去问题不大。
04
进军海外市场的房企
必须要符合国家战略
不能乱投
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真正要在海外赚真金白银回来，其实还是不容易的。前面提到的部分巨头，刚刚走出国门之际，除有钱，其余几乎都没有，甚至连外派的下属，都要老板亲自做思想工作才答应去，可谓艰辛。
但艰难归艰难，到海外投资还是要符合国家*策。未来，民营企业在海外并购方面还会有大发展。但一些房企通过海外投资，进行资产转移（资产外置，债务内置）显然触碰了*策的红线。
海航集团CEO谭向东就表示，投资必须符合国家的战略，不能乱投，要跟着国家*策走，*策不允许投的坚决不投。
作者：艾振强明源地产研究院副主编ID：arunme
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