专业治白癜风医院 https://wapjbk.39.net/yiyuanzaixian/bjzkbdfyy/jxxbdf/我国境外园区项目的兴起与壮大是在顺应我国产业与金融等资本持续“走出去”的背景下应运而生的,目前境外园区建设正在积极探讨或追逐“产城融合”的目标,这已经超出了原有的工业地产属性,开始兼顾甚至并行住宅与商业地产属性。
本文主要从境外园区在选址时应考虑的主要方面展开探讨,讨论的范围侧重我国境外加工制造型园区与高新技术园区这两种类型,尤其以加工制造型园区为主。
高度重视对驻在国或地区重点城市的依托度
城市依托度是我国境外园区项目在选址时应优先考虑的核心所在,尤其是对于期望未来进行“产城融合”的园区项目而言,城市依托度的重要性如何强调都不为过。
城市依托度与境外园区项目的关联性体现在诸多方面,如与相关城市中远期发展规划的匹配度、城市人口的外溢与新城区的打造、优势且高效的市政配套资源的对接、地方政府软硬环境的支持、入区企业的腹地市场所在、劳动力招募的便捷与高效、商务成本的竞争优势等。对于境外园区项目的开发商而言,多数是非常重视城市依托度的,但在选址策略上,则需要执行层面更加严谨。
综合目前我国境外园区代表性项目所实际开发的面积规模,尤其是重资产模式下已经开发的面积规模,相比被誉为“缅甸第一个也是最成功的经济特区”——迪拉瓦经济特区(ThilawaSEZ),值得思考的地方有很多。
迪洛瓦经济特区由缅甸日本迪拉瓦发展有限公司(MJTD)开发、管理,位于仰光市中心东南23公里处,距仰光国际机场30公里,同时紧邻缅甸的主要港口之一迪拉瓦国际码头(MITT)。截止年底,迪拉瓦经济特区已有18个国家的家公司投资设厂,国内外投资总额已达到15亿美元,在特区内已有63家工厂投产运营,为多名工人创造了就业机会。迪拉瓦经济特区规划占地公顷,截止年8月底,迪拉瓦经济特区共开发面积公顷(其中A区公顷,B区第1期公顷,第2期77公顷)。
当然,我们不是倡导园区项目城市依托度的唯距离论。但考虑到我国多数境外园项目布局于发展中国家的实情,这显然与背靠40多年来城市或城市群规模不断扩大、城市人口持续增长并外溢、居民购买力不断增强、基础设施配套日益完善等积极因素的国内开发区,所面对的环境有巨大差异,因此,国内诸如“我爱北京天安门正南50公里”这样的成功模式,只能稍作借鉴。
境外园区项目与核心城市、区域重点城市依托度之间遵循如下的规模:城市规模越大、居民购买力越强,与核心城市或城市群的距离越近的园区项目更容易获得成功。这一点无论是对于扩张型城市,还是收缩型的城市都具有同样的适用性,而且更要注意面对收缩型城市时的选址距离风险。
具体到单体境外园区项目在与核心城市或区域城市的距离考量时,就单纯的城市层面的因素而言,笔者建议重点考虑如下因素:1.核心城市或区域城市的区域扩张的方位走向,尤其是要注意政府中远期规划与城市自身发展规律之下的走向偏差;2.驻在国政府及地方政府的规划水平与规划落实能力;3.核心城市或区域城市的人口绝对规模与居民实际购买力水平及其未来走向;4.园区项目与核心城市或区域城市之间的实际基础设施配套水平,尤其要注意的是落后基础设施配套导致的物流成本激增与物流效率的低下;5.核心城市或区域城市居民的通勤设备及其效率等等。
具体到特定国家、特定城市的境外园区项目选址时的个性化问题,则需要审慎区别具体园区项目面对的具体环境与因素,具体问题具体分析。
重视对驻在国或地区关键配套基础设施的依托度
与驻在国或地区的关键配套基础设施的依托度同样值得重视,这其中包括港口、公路、铁路、机场(尤其是国际机场)、供电厂、供水厂、油气管道等。
对于我国境外园区项目而言,考虑到多数发展中国家在公路、铁路等方面的配套能力薄弱,或者年久失修等造成的实际运力快速下降,导致的陆路运输成本的剧增及运输效率的低下等特殊情况,尤其是在这种情况短期内难以有效改善的背景下,更要重视对港口的依托度。
之所以强调港口的特殊性,是因为园区项目对港口的依托具有一举三得的作用:一是有利于降低入区企业的物流成本、提高物流效率;二是可以凭借港口的有利条件来改善电力(如围绕港区投资电厂)、油气配套、仓储物流等入区企业普遍